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老旧小区改造项目审计:方法、重点、问题、对策

发布时间:2021-10-09 浏览次数:154

一、老旧小区改造项目现状

根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)文件精神,要求到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”末,根据实际情况,力争基本完成2000年年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

以××县为例,自2020年以来,该县按照《完整居住社区建设标准(试行)》(建科规〔2020〕7号)文件要求,成立了县百城建设提质工程领导小组,研究制订了县城镇老旧小区改造实施方案及实施计划。2020年该县共对8个老旧小区实施改造,截至2020年年底,一标段和三标段2个老旧小区改造进度为60%,二标段6个老旧小区改造进度为85%。

二、老旧小区改造项目存在的问题

(一)小区改造标准不一,改造内容偏基础

一方面,该县各个老旧小区改造水平差距较大,改造及验收标准也存在差异。该县城南老旧小区多年前已开始改造,并在实践中积累了大量的宝贵经验。与此相比,城北的老旧小区尚处于改造初期。另一方面,老旧小区改造内容偏基础,加装电梯等完善和提升类改造难落实。该县有些老旧小区仅将屋顶防水、老化电线更换、外墙粉刷、供(排)水管线更新、院内道路修整等基础设施列入必选项进行改造,将加装电梯、文化体育和养老服务设施等完善和提升类项目列入自选项,实际并未实施。

(二)工程建设程序不规范,建成后缺乏长效机制
该县老旧小区工程建设程序不规范,前期未做好充分调查研究:第一,立项和可行性研究在开工后补办,基建程序倒置,使用一些未经审查的施工图;第二,工程变更较多,因急于开工,在项目建设前期并没有组织开展居民意愿调查,以至于在项目开工以后很多居民才知道;第三,项目设计不科学、不合理,很多设计图内容雷同,因现场情况各不相同,在后期具体施工时,形成了较多的设计变更及工程签证。此外,该县已改造项目未建立物业管理等长效机制。有些已改造完成的老旧小区未及时建立物业管理和住宅专项维修资金制度等长效机制,甚至出现改造后的设施设备迅速破损等情况,影响小区改造效果。
(三)工程质量不达标,缺乏有效监管
一方面,该县老旧小区建成项目未达到约定的标准,一些小区房屋存在渗水漏水情况,生活用电和弱电线路老化严重,水泵、配电和消防等设施落后。另一方面,该县给排水管网不畅,雨水井盖破损,化粪池缺失,停车位不足,安防监控措施缺位,绿化景观面积小,无障碍和养老健身设施缺乏,市政燃气未接通,建设单位及监理单位的现场管理人员对发现的问题并没有及时予以揭示。
(四)资金投入较单一,撬动资本力度不足
财政资金投入方式单一,撬动金融和社会资本力度不足。2020年,该县老旧小区改造使用新增财政资金占计划总投资额的44.15%,全年需要完成新开工改造的老旧小区共有8个,在施工过程中,普遍存在资金不够的问题,这需要充分调动社会资金和受益群众积极性,引入社会其他资本参与,才能在商业和公益中实现平衡。但目前该县尚没有社会资本参与,撬动金融和社会资本力度未能及时跟进。

三、审计需要关注的重点事项

针对该县老旧小区改造项目存在的问题,审计中应重点关注以下内容。

(一)关注项目改造标准的制定及完成情况

标准既需要理论支撑,也需要实践应用,最主要的是居民需要。通过查阅该县城镇老旧小区改造实施方案、实施计划及相关会议纪要,对比全县的老旧小区改造项目,查看是否充分调查居民意愿,是否进行现场勘查,对改造技术和交付标准是否制定统一标准,个别小区的改造技术和交付标准存在差别化是否附有民意调查表或现场勘查记录。通过现场实地查看项目,老旧小区周边是否有闲置的厂房、办公楼、空地,闲置资产是否已经列入规划,用于加装电梯、文化体育和养老服务设施等完善和提升类项目。

(二)关注工程建设程序合规性及物业等长效机制建立情况
查看施工图设计及民意调查表是否自相矛盾,立项、可行性研究和开工报告的时间顺序是否本末倒置,实地查看老旧小区的改造成果、改造标准是否与设计图纸一致,若不一致,是否存在因施工图设计不科学或者缺乏民意调查导致工程变更多、投资额超支等影响改造效果的情况。完成改造的小区是否有意识地引入物业管理,建立房屋維修基金等长效机制。
(三)关注工程质量及后期监管情况
老旧小区改造项目与新建项目存在很大差别,工程招标设计、施工监理和造价咨询等相关单位拟定的合同要字斟句酌地商讨,更要关注签订的合同是否按照适宜的法律法规来约束,施工合同是否按中标文件签订,中标文件的工程量是否细化为合同约定的条款,价格是否标准、合理。关注小区设计图纸,对主要材料标准、节能改造标准和工程设计标准进行核实,对工程变更设计的合理合规性进行审查,在工程现场对照图纸审查是否照图施工,是否存在降低项目建设标准等方面的问题。
(四)关注资金的筹集及使用情况
通过查阅城镇老旧小区改造实施方案及实施计划,根据项目规划的年限、纳入改造的老旧小区数量、总投资额、资金到位情况及相关会议纪要,重点关注是否存在资金投资不足仍超前规划、“贪多嚼不烂”等情况。关注单位会议纪要、工程施工合同、设计变更及工程签证相关内容,对比工程设计、施工及验收等一系列相关资料的时间逻辑关系来审查工程结算及决算的真实性,依照“先有车后有辙”的理念来核实工程结算及决算的合理性,关注工程是否按照应有的进度结算,进入工程现场对照工程内容与现场完成内容是否完全相符,抽审工程结算量的完整性及准确性。

四、提高老旧小区改造质量的对策

一是加强宣传引导。通过微信、微博公众号和电视新闻等方式加强对老旧小区改造的宣传,使居民了解政策,抓住机会,及时进行改造,提升县城品位和小区品质,提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二是成立老旧小区改造资金专项审计调查小组。通过事前控制、事中跟踪檢查、事后严格把关等形式将审计贯穿于工程项目全过程。施工前期审查项目建议书、可行性研究报告和初步设计图纸等相关文书,确定程序合法合规性;中期对照合同协议书、中标通知书、专用合同、通用合同、施工图和工程量清单等文书内容,现场查看工程进度情况及已完工工程质量;后期现场查看工程量,严格按照工程进度拨款。工程结束后,及时进行监督验收,对工程质保期内的不合格工程扣留保证金,监督建立物业及房屋维修基金制度。

三是提高设计标准。在老旧小区改造的设计上要追赶现阶段城建标准,更要立足县城长期发展变化超前设计规划。在老旧小区改造过程中,除了对道路、雨污管网、消防设施等基础设施进行改造,更要对加装电梯、文化体育设施和停车位等完善和提升类项目引入更具前瞻性的设计图纸,实现老旧小区从硬环境到软环境的全面升级。以加装电梯为例,参照江浙地区的先进做法,在电梯内安装刷卡机,凡需要使用电梯者刷卡使用即可,按次消费,能基本达到使用户满意的目的。以停车位为例,把一个小区分成若干个模块,对各个模块的停车位进行整体规划,按停车时间长短收费,就能形成稳定的资金流入,将以前年度投入的资本及时退出。因现在的政策是“谁受益、谁出资”,如果居民的居住条件能得到改善及提高,一些问题就会很容易解决了。

四是加强资金管理。建议县财政局积极向上级机关申请老旧小区改造项目专项资金及政府债券资金。同时,要拓宽投融资渠道,以政府投入为杠杆,撬动社会资本进场,探索“政府主导,社会资本投资,居民参与”的多方合作模式,最大限度地发挥财政资金效益,破解财政资金不足困局。

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